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会计人的视角看房价
发布时间:2012/6/3 查看人数:2314 来源:博胜教育

   毫无疑问,在现阶段,房子是最热的话题,甚至于你在任何一个场合与人提起,都能迅速引起共鸣。疯狂的房价显然已经触及政府的底线。由此,一场史无前例的房地产市场调控战役正在全面打响。当大多数人还在探讨哪种政策更为有效之际,我们或许可以以一个会计人的视角,诠释房价上涨的源动力,以及基于此种推断之上的解决之道。

    1.收益的放大效应

    房价为什么如此疯狂?有人归咎于地方土地财政,有人归咎于中国的人口众多和中国人对房子的过分执着,有人归咎于“地王”频出,而倘若从会计的角度去诠释这一社会现象,或许,问题会变得相对简单。

    我们首先来做一道算术题:假如小A以总价50万元购买了一套住房,首付为10万元,贷款40万元,每月还贷2500元。10个月后,该房价格上涨60%至80万元。小A将房卖出,净赚28万元(假设10个月共还本为5000元)。考虑到小A购买该处房产的实际投入仅为12.5万元,因此,该项投资的收益率竟高达224%(28万元/12.5万元)。

    这就是财务中的杠杆效应,也是无数人热衷于购房投资的关键原因之一:只要能从银行贷款,房价的上涨就具有放大收益的效应,且贷款比例越高,这种效应就越大。当然,这种效应在房价下跌时也同样发生。只不过,在多数人看来,房地产是中国经济的支柱产业,即使下跌,其下跌幅度亦有限。

    2.唯一的杠杆产品

    一个基本的事实是:在股指期货推出前,除了商品期货,房子一直是我国唯一一个带杠杆效应的投资品种。因为,我国金融市场的投资品种有限,即便是仅有的这些品种,也都是同质的产品。而商品期货的风险和门槛均太高,很少有人敢参与。

    因此,站在这个角度上看,房市的火爆就在所难免。尽管推高房价的原因有很多、也很复杂,但是,在住宅建设业已出现过剩的我国市场,房价疯狂上涨的动因更多是来自投资需求而非刚需。在这种需求之下,无疑,这一“唯一带杠杆效应的投资品种”具有致命的诱惑力。

    有朋友曾经讲过她租房过程中的一个故事:她曾经碰到过一个特殊的房东,一家私企贸易公司。这家公司在前几年的经营中积累了一定的资金,但苦于找不到更好的投资途径,于是,把这些钱都变成了老板和老板亲戚名下挂着的房子。

    在中国,类似的企业肯定不在少数。而更为极端的情形则是,一些企业老板甚至干脆关闭了企业,把资金全部投入房市,做起了职业炒房者。

    3.拓展投资渠道

    自2008年国际金融危机爆发以来,金融产品就在一夜间成为洪水猛兽。而我国则因为在金融创新方面的相对保守而免遭巨大的冲击,这似乎更让人相信金融产品的原罪。有人甚至极端地提出,中国不需要金融产品。

    然而,事实并非如此。华尔街的灾难缘于对金融产品的滥用,而非金融产品本身。正如近期被谴责为“道德沦丧”的高盛,其营销金融产品并无过错,错就错在它允许对赌的另一方在私下做手脚。

    2011年4月16日,一个新的杠杆性金融产品——股指期货正式登陆中国资本市场。与推出前的预期相比,这一产品在上市十几天内表现出的火爆程度和对资本市场的巨大影响力让人始料未及。这至少反映出资金巨大的参与热情。

    政府推出股指期货的初衷当然不是为了抑制房价。然而,毋庸置疑的是,这一新的金融产品正在吸引更多资金的进场,从而在客观上起到分流热钱的作用。假如我们可以选择的投资品种更加多元化,热钱的流向也会更加分散,房价也就更加容易回归理性。

    房价疯涨的原因很多也很复杂。在房市过分疯狂的阶段,行政手段的介入是必须的、也是最有效的。但是,从长远看来,完善我国金融市场的投资品种或许也是保证房地产行业健康发展的一个可供操作的思路。

    经济在发展,资金总要找到出口。